王石再谈地产泡沫，透露8点弦外之音(附实录)
2015-02-03 凤凰财经
1月30日，王石在伦敦商学院举行的主题为“亚洲2025：下个十年的亚洲可持续动力”的论坛上接受采访，答问当中透出8个弦外之音。
8个弦外之音解读：
(来自攸克地产微信)
1.“从房地产市场来讲，很简单，而且很明显是有泡沫的。但是，是不是泡沫会破，就未必了。”
解读：王石从拐点论之后就学乖了，再也不把房地产泡沫的话说死，总是留余地。2014年的多次发言如此，2015年的这次发言也是如此。但看看拐点论之后的王石对房地产市场走势的发言与万科市场策略之间的关系就会发现，现在王石的说法更像是反向指标，2015年的万科，现金流回款仍是其企业经营策略的基础。也就是说，万科依然可能继续玩跑得快。这一点，和王石说泡沫未必会破无关。
2.“成熟市场的服务业占很大比重，中国市场更多是盖了卖，成熟的房地产市场应该是盖了租，这二者提供的服务是完全不同的。”
解读：如果你希望从王石的话中理解万科，那一定要听弦外之音。王石说的国外成熟市场，在万科真正的业务份额当中，只占很小比例。如果没猜错的话，这句话是说给国内业务听的，2014年，为了冲销售业绩，万科出售了不少持有型的商业地产资产给投资机构，并由此构建了一个万科轻资产商业运营的理论体系，由于它们都开业不久，甚至刚刚开业，卖的很便宜。王石“盖了租”的言论之下，应该表达的是，商业地产(尤其是社区商业)多持有运营一段再卖，价钱才合理，才不会背上“贱卖”的争议。
3.“我们出来一个很重要的目的是学习，不会为了高回报去承担一个很高的风险。”
解读：王石这么说，表面上看是万科的稳健，但事实上，只能说在战略层面，他和万科都清楚，企业最大的重心是在国内。至少到现在为止，海外只能说是一种尝试，连一个主要战略都算不上。这一点，和万达、绿地甚至安邦都有根本的区别。所以，在可以预见的将来，海外市场对于万科就是试试、玩玩、看看，其实，在万科内部，海外业务的尝试能够得以成行，还主要有赖于王石个人的价值取向支撑和护航。
4.“现在最大的问题其实在国内二三线城市，因为现在资源都集中在大城市，所以现在二三线、三四线城市问题非常大，所以我们的策略更集中在东南沿海城市，这样风险相对小一点。另外就是要分配15%到20%到国外去投资，来平衡国内的风险，当然这个过程需要时间。”
解读：这句话要好好理解，重点是前半句，分配15%~20%投资到国外平衡风险这句话是“虚晃一枪”。就连王石自己都说这需要时间，但风险防控岂容过长的时间?实际上，具体到万科，二三线、三四线城市风险的防控，才是王石真正要表达的，今年万科可能会对考核体系、激励机制、分配机制等做出一系列的调整，所以，如果万科2015年关掉几个三四线、二三线的城市公司，攸克君是不会觉得意外的。
5.“所以万科的和国外公司合作的原则来讲，第一，法律合同一定要签的清清楚楚，第二，最重要的不是选择项目，而是选择合作伙伴。一旦选择了合作伙伴，就给与他完全的信任。”
解读：还是第四个要点的那个逻辑，海外业务对于可以预期未来的万科，就是个锦上添花的作用。宇宙最大开发商，总要有个国际化的标签。
6.“万科是个多元化出身的公司，我们是从多元化走过来的，所以至少在我当董事长期间，我们是没有兴趣投资和房地产无关的领域的。但是相关行业我们可能会投。”
解读：这话说的信息量挺大。首先是这句“至少在我当董事长期间，我们…..”这说明王石对于万科的经营管理所持有的心态，并不像其对外界塑造的那样超脱。不过，万科在城市配套服务商这个战略上，王石是从不支持逐渐转变为赞同并最终积极支持的，但是，王石对于城市配套服务商这个战略如何落地的理解，会在一定程度上影响到2015年的万科，但是，影响到什么程度，说明的是其他更为隐晦的问题。
7.“只有一个除外，就是机器人。因为机器人会比一般想象的要快得多的在小区的服务上投入。”
解读：和住宅产业化、构建生产住宅一样，机器人是王石表达理想主义情怀和战略前瞻性的标签，万科现在的高管层，并不关心这个。
8.“当时君万之争，其实对我的影响没有外界看来的那么大。”
解读：诸君，其实王石要说的不是君万之争的事，这段历史他已经回忆的够多了。他说这些，更多意味着作为万科的董事长，他时刻关心公司的控制权问题，尽管通过合伙人的不断增持，万科已经度过了2014年初时野蛮人来敲门的严重控制权危机(当时野蛮人确实敲了门、危机也很严重)，但王石作为董事长对于公司股权架构的思考，实际上一直也没有停止，至于这种思考是否会转化为某种行动，还得谨慎观察一段时间。借用《武媚娘》传奇里高宗李治的一句话，媚娘，这恐怕是朕的劫数。你懂了吧。
附部分问答实录：
(摘自财经网)
国内房地产市场泡沫未必会破 现在要小心的是货币刺激政策
记者：您这几年主要时间都在国外，从您的角度是如何看待2014年国内房地产市场走弱现象的?
王石：虽然现在我是作为一个访问学者，公司的事情我也一直在关心的，不但是关心，而且在考虑怎么处理。应该是从两点来看，首先中国整体现在面临一个转型，非常巨大的转型，而且是一个真正的转型。不管你愿意不愿意，主动还是被动，从2015年开始了。2014年的经济增长速度是这些年来最慢的，其实这只是个开始。
国家不调整会出问题，公司不调整也会出问题。对企业家来说，不调整的话会面临很大的挑战和困惑。简单来说，我们的地球只有一个，现在的消费方式是承受不了的，中国应该从被动到主动去适应，这次APEC会上的中美联合声明，对中国碳排放峰值定位在2030年，这是很大的挑战。按过去来讲，国际NGO组织一般的预计，中国的峰值要到2050年，最乐观的要到2040年，所以这次的中美联合公报里提前到2030年，这个挑战太大了。
第二点从从房地产市场来讲，很简单，而且很明显是有泡沫的。但是，是不是泡沫会破，就未必了。因为中国经济还在增长，现在刚刚放缓，现在还在城镇化的过程当中，这个处理好的话，还是有机会的。如果今天再有任何一个刺激政策，比如最近又要有货币刺激政策的话，就比较担心了。通缩你硬要把他刺激成通胀。现在国际趋势来讲，都在通缩，都发钱，这样来看就要小心了。从走势来看不要太悲观，但是一定要慎重的面对未来，现在仅仅是个开始。
逐渐将15%到20%业务转向国外来平衡风险
记者：很多房企的海外投资是有对冲国内市场走低的考虑，但对于海外市场的风险您是怎么评估的?
王石：这要从我们做海外市场的目的来说。首先我们出来一个很重要的目的是学习，不会为了高回报去承担一个很高的风险。现在像西班牙，希腊，有很多很便宜的资产，如果我选择去抄底，那风险肯定非常大，但反弹的时候可能会两倍三倍的赚钱。所以这主要是一个策略的选择;第二个目的是平衡风险，现在最大的问题其实在国内二三线城市，因为现在资源都集中在大城市，所以现在二三线、三四线城市问题非常大，所以我们的策略更集中在东南沿海城市，这样风险相对小一点。
另外就是要分配15%到20%到国外去投资，来平衡国内的风险，当然这个过程需要时间。再有万科在国外主要是关注成熟的市场。成熟的市场是不可能赚大钱的，但相对的风险也不会很大。我们选择成熟的市场，选择成熟的合作伙伴，这样的项目可能不会赚大钱，但是也不会有很大风险。第三个目的是我们的客户，我们的客户预计是六千万到八千万，其中有一千万买万科的房子，五千万到七千万是万科提供物业服务的，我们要建一个国际的网络来服务我们的客户。
记者：在海外投资的过程里，可能要面对更高的人力成本，包括政策和法律上的差异，您是怎么解决这些问题的?
王石：我们和国外行业的合作已经有二十七八年了，和外国公司合作有两个体会，尤其和美国公司，对法律的强调，在签合同之前对律师费用的投入，时间精力的投入，是非你所想象的。比如我们和一家美国公司叫富兰克林，是一家搞铸币的公司，总部在费城，我们光谈合作协议就谈了一年，最后的合同有一本书，其中还包括我们合作结束的时候怎么办，我当时接受不了，咱们还没结婚呢你就让我签离婚条款，觉得他不信任我。还没合作就和你说各种限制，我们很抗拒，他们就请我们自己来聘请美国的律师事务所的律师，来和他们的律师沟通，就是这样磨合过来的。就是讲法律，讲法律条款，按照我们协商的事情。而不是谈个大概，以后有什么再解决。这是和美国公司打交道的经验。
第二个我们和国外大公司的合作，比如和新加坡的GICRE，我们合作了15年，项目投了三十多亿，合资公司就是五十对五十，但整个操作团队是万科，整个项目的操作，只要不超过十亿人民币，董事会都不用开，万科来决策和操作，董事会备案，这个模式这么多年一直非常成功。所以国外公司一个重视法律文本，第二，只要合作的互相信任了，就完全是一种信任的关系。但你像中国的合资公司，你派董事长我派总经理，你派什么我派什么，你监督什么我监督什么，互相制约互相不信任。所以万科的和国外公司合作的原则来讲，第一，法律合同一定要签的清清楚楚，第二，最重要的不是选择项目，而是选择合作伙伴。一旦选择了合作伙伴，就给与他完全的信任。
所以虽然我们在国外投资时间还不长，但是我们在美国的项目非常成功，因为有这两个原则，什么事都变得很简单。我们现在在伦敦还没有落实真正的项目，也是因为我们还在找理想的合作伙伴。
记者：2014年国内企业在海外一些大手笔的收购主要集中在商业地产，写字楼这些，万科在海外的布局有没有偏好?
王石：我们在国外的主要业务还是住宅地产，也会有一些商业地产，但是以住宅为主。
机器人进入社区服务的速度会比大家想象得快得多
记者：万科在海外的投资除了地产行业，其他领域的机会有没有关注?
王石：万科是个多元化出身的公司，我们是从多元化走过来的，所以至少在我当董事长期间，我们是没有兴趣投资和房地产无关的领域的。但是相关行业我们可能会投，比如像污水处理，像垃圾焚烧发电，就是肯定是和房地产，和城市供应配套相关的领域。李嘉诚那样的布局，和国内的郭广昌比较类似，但是我和郭广昌是打擂台的，一个代表专业化一个代表多元化，当然他投资的每个项目也是专业化的，但他更多是个投资者的战略，而我们是一个做实业的团队，是有一个战略的差别，所以我们只投和建筑有关的行业。
但是只有一个除外，就是机器人。因为机器人会比一般想象的要快得多的在小区的服务上投入。中国已经进入老龄化社会，年轻人不愿意做这些服务的工作，再一个，人力的成本是非常非常高的。所以更多机器人会取代人工在老龄化社会里的一些位置，像门岗，保洁，老人社区服务这些工作都会更多投放机器人。
记者：2014年是君万之争过去二十年，您执掌万科的一路上，这样千钧一发的挑战不在少数，像这样巨大的危机和压力出现的时候，您是怎么面对的?
王石：我从来没想过放弃。其实像你说的君万之争，压力没外界看来那么大。因为他是一个有时效的东西，就是那三天，扛过去就过去了，抗不过去就不行了。外界看来是持续了一个月，三天之后，胜负已经决定了，只是外界还不知道。
那么这三天里，当时君安做的，表面上是多头，他要改组和控制万科，所以要吃进万科股票，那么大家对做多的反应肯定是跟着买，因为他给的现象是做多头，但是实际上他的目的是做空头。那么这三天我要做的就是充分把信息告诉给市场，让大家知道他是在做空。另外，事实上这种做空是违规的，我找到了他的小辫子。所以当时一方面我在市场发布信息，另一方面我握着他的小辫子。一个月之后，当时的证监会市场部主任叫王资平，到深圳找到我，拿着当时证件会主席刘鸿儒批的要严查的批条，他说主席批条要严查，但是眼下的股市你也知道，是浑水，弄不好就是捅了马蜂窝。然后他征求我的意见，我说，与人为善。
所以当时君万之争，其实对我的影响没有外界看来的那么大。虽然事关重大，但是关键就是三天。当时君安没想到的是，我申请了连续三天的股市停牌，三天之后就是周末，给了市场充分消化的机会，一共四天，直到星期一股票开盘，只要星期一股票不起来，他就完了。所以当时关键就是能不能做到连续停牌，只要我能做到，我就胜利了。当时有很多故事，最关键的周六上午的停牌，直到我们找到证据了，把证据交给证监会，证监会才批准。
凤凰财经新媒体运营主管 位宇祥
想每天定时收到最实用的会计干货?关注会计网微信快速获取。
微信号：wwwkuaijicom←长按可复制。
如果你觉得这篇文章有价值，请分享给你的朋友，更多精彩内容可查看下面相关链接!
