风口上的地产先锋案例

房地产都在玩转型，拥抱互联网是时下热门的潮流。地产拥有鲜明的资产特征，与金融联手，则是房地产新玩法最热点的潮流。早在数年前，各家地产专业网站，推给开发商的早已不是营销广告，而是金融解决方案。时至今日，这个领域在P 2P和众筹的助力下，出招更令人眼花缭乱。

 

 

1芹菜头

 

 

今年底，或将有50家民宿在校场尾发芽

 

玩法介绍

 

“互联网思维和金融杠杆，是当下房地产新玩法的必备佳品。”芹菜头联合创始人、CEO赵亚甲是地道的地产人，曾历任吉屋网区域总经理，以及乐奇游第一任总经理，而乐奇游则成功获得曾李青的天使投资。历经新房销售、分时分权旅游地产销售、以及旅游地产销售平台，再到如今的芹菜头，赵亚甲坚定的认为互联网价值的本质是解决沟通问题，而众筹则解决了此前分时度假或分权度假成年品的产权分割模式困境，“众筹类似于小规模上市，包括商业地产在内，未来都有希望通过众筹模式来解决退出问题。”他说。

 

芹菜头介绍，至少有两个赢利模式，短期赢利点在民宿差价，通过股权投资拿到的民俗价格与市场价格之间一定有所不同，而待到将来线上平台成熟，更可以通过“微生活”的模式，来解决度假人群的衣食住行等等问题。

 

玩法原理

 

随着P2P和众筹的兴起，去年5月，在深圳滨海民宿大本营——校场尾用众筹+互联网概念，芹菜头开始打造第一代产品。投入80万改造一套毛坯房，40天完成，切割成5000元/份，以每年28%的消费，即每年1400元的住宿券来进行众筹，即行业内常说的消费众筹，众筹回来的不是股权和资金，而是消费。结果共有60多个自然人和两家企业参与，其中两家企业一次性购买多份，用于公司年底聚会或日常接待使用。

1 .0版本出来之后，赵亚甲认为最核心的问题除了滨海度假淡、旺季市场冷热不均之外，没有很好的退出和结算机制也令他们颇为困扰。在升级版的二代产品中，决定通过规则的制定来解决。在当前即将推出的产品中，选择用第三方平台——软银云客栈投资管理有限公司先行投资运作，再众筹第三方股权去收回投资。

 

“打个比方，云客栈投入500万，以500万去投资10家客栈的部分股权，对于客栈来说，首先是有资本介入回收部分成本，其次可以获得免费引流客源，如果云客栈平台后续继续融资，所投资客栈也将跟着走热，所以目前不少客栈有合作愿意。对于这10家客栈做些标准化的改造之后，再采用股权众筹和消费众筹两种模式，来收回500万的投资，其中股权众筹标的为云客栈股权，面向机构发行，而消费众筹标的则为这10家客栈的消费，面向有度假需求的市民或企业发行，两者还可以有交叉。对于消费众筹的参与者来说，10家客栈都可以进行消费，选择空间较之过去更大，而对于每一家客栈来说，一方面通过设置众筹消费上限的方式来确保压力不会过大，另外分散在10家，每年消化的压力也更小。”

 

“整个校场尾目前有民宿客栈243家，如果能够拓展到50家，便占到市场的20%，若到100家，则已近半。”赵亚甲表示，现在校场尾已经有8家芹菜头正在“发芽”，到今年底，或将扩张到50家。

 

对于众筹中经常出现的仅是集齐股东签字就会拖上两个月的情形，赵亚甲建议找一个专业的律师行是最为核心的解决方案，“因为众筹由于规范尚不完善，往往需要更严谨的法律条款来厘清风险。”第一代芹菜头众筹时，就找到了创业板企业御用律师行做顾问，通过几次线下股东会轻松搞定签字授权等琐碎事物。至于未来房地产新玩法还会出现在哪里？赵亚甲表示有三个环节值得深入考虑，一是互联网解决了哪个环节的点，二是当这个点足够大的时候，能衍生出多大的市场，最后当然就是你如何做。

 

据悉，截至发稿时，芹菜头已经获得数百万天使投资，随着项目进展，今年有计划启动A轮融资。

 

 

2毛大庆

 

 

像酒店管理那样做创客空间

 

玩法介绍

 

WeWork模式：用折扣价租下整层写字楼，然后将办公场地分拆成单独的办公空间，再租给愿意挨着办公的创业型公司。一般小型初创企业租赁办公场地的价格都偏贵，WeWork做的事情是把传统的房地产行业与互联网科技联系起来，如同Uber和Airbnb提升了交通和旅游产业内的闲置资源利用率。

 

玩法原理

 

毛大庆从万科离职后自主创业，很快就提出了中国版WeWork的口号，准备打造一个创投孵化平台。参照目前估值达到50亿美元的WeWork模式，毛大庆的优客工场可以在获得一栋楼的经营权以后，把大楼进行重新包装，最终通过互联网的方式把办公空间出租出去。盈利方式除了获得一定租金以外，主要是通过入股创业项目和天使投资的方式，获得更多的收益。

正如WeWork致力于减少办公场地的资源浪费一样，毛大庆在接受媒体采访时表示，他是拿社会闲置资产进行运营，并实现资产的最终升值。在他看来，与潘石屹的SO HO3Q“写字楼租赁”的重资产模式不同，优客工场更像是酒店管理公司，“房主提供存量资产，我来执行运营，我成了乙方，他们资产到哪儿我就去哪儿。”

 

在分析该模式的风险时，毛大庆分析，如今创客空间的竞争态势或许已经成为红海，与商业地产类似，重点在于“招满租客”和“控制成本”。

 

 

3微家公寓

 

 

小米公寓企业版，客厅分主题主打B2B

 

玩法介绍

 

微家公寓(Wee-home)CEO李树德4月8日在公寓现场接受南都记者采访时表示，和小米公寓相比，尽管都定位85后到95后的年轻人，微家将借鉴上海蘑菇的做法，未来将引入第三方金融机构，为租户提供金融产品，来实现资金的快速回笼和滚动，并让租户从中享受到实惠。

 

据介绍，蘑菇和银行联合发行蘑菇宝，由银行把租金一次性给到蘑菇，租客可采用分期付款的方式按揭房租，对于银行来说，获得了高品质的白领用户和利息，对于租客来说，获得了延期分期付款，对于蘑菇来说，则获得了资金快速滚动的可能。李树德表示，未来微家除了引入金融机构外，还会考虑引入个人或企业众筹模式，通过众筹方式，可以加速资金滚动，加速发展。

 

玩法原理

 

李树德谈到存量房合租模式，难免会与小米公寓做对比，“首先是产品不太一样，小米公寓倾向于整栋收下，分散出租，但每一个租客空间又相对独立，微家的产品更倾向于三至六房的市区大户型，会重点关注客厅尺度、到地铁的距离以及周边配套等三个指标，在2.0版本中，会对客厅的主题进行规划，来实现微客之间的共享和社交，比如在当下这个区域，目前已经管理300个房间，对门的两套可能就会共享餐厅，其中一个客厅设置为微型图书室，另外一个则有可能设定为健身房，通过线下共同空间的共享，来实现社交平台的构建。”

尽管和小米公寓一样，远期规划都希望做社交平台，并因此而有更多收益渠道，但是由于运营团队的背景，未来收益模式上，微家公寓面向大型企业提供员工居住解决方案或为主力方向，同时兼顾少部分个人租客。

 

据介绍，一直从事高端物业管理的蛇口某涉外租赁公司已入股微家公寓，该公司在世界500强外籍员工和高管人员的居住租赁运营领域拥有多年经验。

 

南都记者现场分别看了1.0版本和2.0版本的公寓产品，其中1.0版本与平时所见合租房相比，没有太多差别，据介绍，每个房间租金大约为1200-1800元/月，而2.0版本明显装修品质更好，据介绍，将采用智能锁入户，插座电表，除了一些公共费用分摊外，房间内的大家电均各自负担，月均租金在2000-2500元左右。而3.0版本，则进入公寓+办公+孵化的三位一体阶段，5-10分钟范围内实现居住和办公，并辅以部分虚拟孵化功能，其形态更接近于一个个打散了的微型产业园区。到那个时候，线上平台将成为重点，品牌溢价和更多盈利点出现。

 

 

4房多多

 

 

在每个房产交易环节植入金融“按钮”

 

玩法介绍

 

房产交易涉及大笔资金流动和沉淀，激活这部分资金来实现金融需求，可以同时解决买卖双方的痛点。

 

从一手销售来看，开发商在尚未取得预售许可证的推盘初期，传统收筹的做法已经受到限制，对于项目销售和客户留存增加了不确定性。若在认筹阶段推出一款基于购房的理财产品，在购房者还能从该产品中获得收益的同时，实现认筹需求的嫁接，帮助开发商积累目标客户以解决其痛点。

 

同样的方式也可运用于二手交易。例如，在二手房购房者支付购房定金或佣金的过程中植入理财产品，在办理交易手续的1-2个月资金冻结期内，购房者可获得收益转化为购房款或相关交易费用，也为购房者降低了交易成本，从而促进成交。

 

玩法原理

 

在去年交出成交19万套房、交易额接近2000亿的成绩单之后，房多多表示将把房产交易的各个环节做合理配置从而建立房产交易的生态，而其2015年的重点则主打金融服务，除上述模式之外，房多多还推出了佣金宝、按揭宝等产品，把按揭进行抵押、打包，引进理财产品。

对此，房多多合伙人、前万科高级副总裁肖莉表示，房多多正在搭建的“多多钱包”金融体系中，购房者、经纪公司、开发商等所有用户都可以建立虚拟账户，房多多可以提供首付贷款、增值服务、装修和金融服务等。

 

简言之，房多多每一个交易环节通过移动互联网A P P的方式实现后，每个交易环节都会植入一个按钮实现金融需求。比如，提供像诺亚通过信托的方式给开发商提供了大量资金的融资业务，甚至是融资成本很低的资金；比如介绍银行给客户，以便提供更多按揭款，甚至把首付贷款购房审批时间由10天缩短至24个小时放款等业务。