买房or卖房！现在该不该出手？

3月底，央行、住建部以及财政部针对房地产的“救市”行动搅动整个市场，新政出台一周来一二手房地产市场交投活跃，楼价持续看涨。

据证券日报的报道，“豪宅元年”是业内对2015年北京楼市的界定。事实上，正是由于2013年以来的“地王”们都将在今年集中入市，各大豪宅项目的操盘手春节就开始焦虑。不过，从2015年第一季度豪宅市场的表现来看，借力于盘古大观的集中成交，北京豪宅市场成交量暴涨。

据亚豪机构统计数据显示，2015年第一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍。

有业内人士认为，改善性需求的入市在一定程度上缓解了北京豪宅的销售压力，但这也加快了北京被“豪宅化”的速度。

值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟表示，随着2013年以来的地王相继入市，北京四环内房价将进入8万元时代。

北京单价破10万元豪宅成交量上涨

据统计数据显示，2015年第一季度，北京公寓豪宅成交均价排名前十的项目成交总金额为85.3亿元。

其中，成交均价最高的楼盘为万柳书院，总计成交15套，成交均价达134985元/平方米，成交金额为5.32亿元;位列第二位的是中轴国际，成交1套，金额为6600万元，均价为118669元/平方米;第三位则为盘古大观，成交96套，成交均价为107705元/平方米，成交总金额为68.17亿元;即使是成交均价最低的项目，均价也接近了7万元/平方米。

单价超过10万元/平方米豪宅成交量暴涨的背后，实际上是盘古大观的集中销售。“剔除盘古大观公寓豪宅的成交量，实际上今年与去年的市场成交量变化量并不是特别大。”某熟悉豪宅市场人士透露，但总体来看，今年豪宅供应量非常大，预计将带来成交额的上涨。

值得一提的是，除了超过10万元/平方米的顶级豪宅市场成交量爆棚外，其他公寓豪宅和别墅市场成交量也相对活跃。

据亚豪机构表示，2015年第一季度，销售量靠前的别墅项目，单套总价全部保持在千万元级别，甚至更低。这体现出当前高端市场以改善性需求为主，预计随着二套房首付标准降低以及二手房营业税的减免，未来高端市场成交量还将提升。

然而，鉴于高端项目的扎堆入市，总体来看，北京的高端市场竞争依然非常激烈。“2015年，北京将有20多个豪宅项目入市，其中拥有销售单价超过10万元/平方米房源的项目接近20个，而这些项目一半以上将是今年的新增项目。”北京万科高端事业部负责人高广汉曾如是透露。

四环房价将迈入8万元时代?

事实上，随着上述20多个豪宅项目的入市，北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。张大伟透露，近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。

“2013年以来，北京四环平均地价为5万元/平方米，四环到五环之间平均地价是3万元/平方米。”张大伟表示，“按照这些地价计算，今年北京四环内上市的项目销售均价将在8万元/平方米左右，四环到五环之间房价则将达到5万元/平方米”。

事实上，纵观现在北京楼市豪宅项目的分布图来看，成交量和成熟度相对较弱的是南城板块，其他区域均有相对大量的在售热销豪宅项目。

不过，从成交量的分布来看，未来整个高端产品线将逐渐向南城转变。据中原地产统计数据显示，2010年以前，北京楼市60%的成交在长安街以北，但随着南城的发展，2013年长安街以南楼市成交量占到北京市场总成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成绩占到总成交量的一半比重。

而从南城在售项目的房价来看，据了解，目前位于南城板块的在售项目中冶·德贤公馆均价为42000元/平方米，单套总价在550万元-800万元之间。“预计4月份将推出楼王产品，户型面价在134平方米至178平方米之间”，该项目销售人员向记者透露，主要针对改善性需求购房者，目前已经有不少购房者来访。

“北京五环内房价现在已经进入5万元时代了，随着北城房价过高，现在南四环不足5万元/平方米的成交价将促使高端购房者向南城转移。”有业内人士表示，而改善性需求的加速入市也给其市场提供了提升空间。

但也有业内人士和专家认为北京四环内房价将进入8万元时代的说法以偏概全，不客观。

北京房协秘书长陈志说，所谓四环房价迈入8万时代，最起码四环周边80%到90%的区域房价都达到8万元，实际上很多区域房价离8万元还很远。

新京报记者了解到，在南四环的很多地区，二手房的成交价格还不到4万元/平米，即便新房，也是4万元左右。东四环、西四环的靠南区域房价也远没有达到8万元/平米。

“北京多年来形成的发展不均衡，用环路来衡量房价并不客观，也很少用。比如南四环和北四环的差距就很大。”陈志说。

此外，对于“住宅用地几无存”的说法，陈志认为，这也并不全面。四环内还有不少存量用地，棚户区改造等也多位于四环内。

在今年北京各区县的土地计划供应量中，朝阳区将供应131公顷住宅用地，海淀区和丰台区也将供应81公顷和70公顷。

上海再现连夜排队买房

新政助力，勤劳的地产人成功打败了炙手可热的“晒娃党”和“代购党”，把朋友圈刷成了地产圈。当然，比鸡血更震撼心灵的是，成都个别行情不错的楼盘还放出“只限三天，节后涨价”的狠话。

据每日经济新闻的报道，3月30日楼市新政出台当晚22时许，上海融绿黄浦湾、御园都销售十分火爆，千万身家以上的人群，都连夜排队来买房。数据显示，31日晚上，上海融绿单日成交达到了4亿元，这个数据，问鼎上海房企单日成交额最高。

趁着行情的火爆，4月1日，上海融绿官方微信公众号打出“4月6日前暂缓涨价”的口号，称最后145小时是入住豪宅的最佳时机。万科也表示，针对二套房贷新政推出“零点活动”，包括北京在内的多个城市，多盘联动，共同承诺：4月1日零点前，不涨价、不打烊。

标杆房企如此的宣传口号，无疑给人一种“房价即将起飞”的感觉，具体情况又如何呢?

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，新城旗下项目的到访量有明显提升，但仍不能说是大涨。毕竟政策更多利好的是二手房交易，所以一二线城市二手房交易会更热闹一些。虽然对改善性需求有一些利好，但改善性需求在市场层面已经下降到30%左右，而且改善性需求也有很多买房经验，并不是急于入市的，因此政策刺激效果仍然在微刺激范畴。

成都市民弃假看房

据《成都商报》报道，在新政后的清明小长假期间，成都部分楼盘异常火爆，甚至有买房者“弃假看房”。

4月5日上午11点，在成都市南华路与天府二街路口的建发·鹭洲国际，虽然已接近午饭时间，但售楼部往来的购房者仍络绎不绝，在咨询区里几乎座无虚席，人气非常旺。

一位置业顾问称，一般到了周末和小长假，建发的人气都会比较旺，加上现在新政出台，小长假第一天，大约就有100多位购房者到访，基本都是自然来客。现在鹭洲国际正在推50套7999元/平方米、面积在69~98平方米的特价房，但反而不如大户型卖得好。该置业顾问称，一般选在城南高新区购房的，基本都以改善型需求为主，加上新政出台，首付降低，因此这段时间，大户型卖得都比较好。目前鹭洲国际的均价约在14000元，并没有因新政出台而涨价。

带着父母来到售楼部看房的王先生说，妻子马上要生二胎了，家里一直想换套150平方米左右的房子，之前因首付需要六成，资金较为紧张，如今新政一出，首付只需四成，一下觉得可以承受了，所以想尽早下手。

一线城市一二手市场成交活跃

经历一年的楼市低迷，今年3月底，央行、财政部、住建部、国税总局等部委接连出台楼市刺激政策，搅动整个房地产市场。

据网易财经的报道，3月30日，二套房首付款最低首付比例放宽至40%，此外个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税，这一期限也从5年放宽至2年。重大利好刺激整个楼市，一二手市场表现活跃。

据网易房产数据中心数据显示，新政后首周广州新建商品房住宅共网签1751套，环比新政上一周1495套上升17%;成交均价则回落至14208元/平方米，环比跌4%。

北京市场，新政落地后一周一手住宅成交套数888套，上涨14.5%，成交均价27485元/平方，轻微上涨1.4%。从整体3月份来看，北京一二手住宅量价上扬。其中新建住宅签约套数为6656套，环比2月份的4578套有明显上涨，成交均价约为26800元/平方，同比上涨15.5%。

上海、深圳区域成交量虽然相比新政上一周有所下滑，但价格上则表现上扬。上海新政首周，一手住宅成交套数共计网签1599套，下滑约22%;均价为30674元/平方米，均价则上升13.9%，深圳一手住宅成交893套相比上周下滑11.1%。

二手市场上，据链家地产市场研究部统计，3月，北京市二手住宅网签量10152套成交量环比上升17%，同比上升13.5%。预计未来成交量进一步上升，不排除二季度或下半年房价出现一定上涨的可能性。

来自易居房地产研究院一份最新报告也显示，在3月30日央行、财政部等出台新政策后，次日即31日部分城市成交量更是有了明显上升。这使得市场成交出现了比较明显的环比上涨态势。在30个城市中，有28个城市的成交量出现了环比增长态势。

二手业主反价增多 涨价接受程度待定

近期，网易财经走访广州番禺某大型楼盘附近房地产中介发现，二手市场上放盘的房源增多，业主反价幅度也持续看涨。

“去年低迷期间，一周才成交4套房源，现在新政之后近一周时间成交28套房源。”来自广州番禺中祈地产一张姓中介人士透露，随着新政松绑，现在二手市场上放盘房源确实有所增加，但业主反价也多。一般来说总价在几十万-一百多万的房源都要涨个3-5万元幅度，如果总价高达200-300万总价，业主也有涨价50万。

据上述人士表示，这个反价涨50万的是位于番禺一套别墅房源，总价在200多万，已卖了两年都没卖出去，涨这么高市场也不一定能够接受。

链家地产市场研究部张旭认为，从当前市场来看，签约成交客户增多，其中主要为之前已经看好房子的刚需客户，实际成交价格保持平稳;市场上2到5年房源增多，且这部分房源业主报价有一定上涨，但涨幅不大，一般在5%以内。虽然能够直接受惠于此轮政策利好的购房者数量有限，税费成本下降幅度也并不大，但政策对于预期的刺激仍将使市场整体交易热情。

同时她指出此轮调整买卖双方相对更为理性，购房者并未受政策利好刺激而产生明显的恐慌性入市情绪。由于预期看涨带动挂牌价格有所提升，但未来市场的接受程度还有待观察。

租赁市场大热

来自中国经济网的报道称，一般而言，衡量一个城市楼市热度如何，一方面是买卖，这能直接反应市场的成交。另一方面是租赁市场，这能够从侧面体现出住房需求、经济活力等，也是一个城市楼市活跃度的参考数据。

虽然新政刚刚实施，最终对市场的影响还需要观察。但从过去一个月的租赁市场来看，北京房产需求依然旺盛。3月份租房成交量保持了旺季特征，日均成交量环比上涨超过两倍，同比上涨超过三成。在客源大幅释放的情况下，租赁热点区域成交与租金均出现上涨，预计进入4月后，随着租赁旺季的结束，租金将会保持平稳。

据链家地产市场研究部统计，2015年3月北京市租赁日均成交量环比上涨209.4%，同比上涨32.2%，节后租赁市场需求大幅增长。链家地产市场研究部张旭认为，从3月份的成交量水平来看，旺季特征明显，随着务工人员返京以及大量白领换租期的来临，成交迅速走高。与往年相比，今年的租赁高峰较往年有所提高，节后需求的爆发程度超过以往。

据链家地产市场研究部统计，3月份全市平均单位租金为56.0元/平方米，由于结构性因素较上月下降6.8%。这主要是由于近郊(昌平、大兴、通州、顺义)的成交占比达到26.1%，较上月增加3.9个百分点，创下历史新高，租赁需求的外移在一定程度拉低了平均租金。而从实际租金的走势来看，热点区域租金出现上涨，3月份由于需求激增尤其是地铁附近，租金涨幅一般在5%-8%。

组合拳是否引发新泡沫?

要想弄清楚今年系列楼市刺激政策的初衷，业内人士认为需要退回到不久前《政府工作报告》，当时报告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投机投资性需求”的措辞，当时业内就广泛猜测房地产政策将调整。

莱坊董事及上海研究咨询部主管杨悦晨表示，对于购房者而言，目前的政策环境已经趋于宽松，2014年年末至今已有两次降息的金融信贷调整，未来不排除在政策方面继续保持宽松环境来满足普通家庭的购房需求。“此次3月30日出台的政策调整是楼市回归市场化的一个信号，但要理性看待。从总体上来看，楼市政策的调整更加注重市场变化和供需关系,避免一刀切的情况发生。客观上讲，信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。”

莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示：“自2014年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落。央行此次调整个人住房贷款政策，将二套房贷首付比例降至四成，预计有利于释放改善性住房需求，活跃房地产交易，能进一步刺激居民的住房需求。然而，从全国来看，目前投资性需求已经明显下降，并且不少城市的供应量很大，因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。”

现在该不该出手?

对于买房的时机，实际上每个购房人的基本情况不同，判断也不同。对于刚需人群，只要符合购房条件，过去几年一直都是买入时机。现在银行进入降息周期，银行对首套房又有政策优惠，整体来看是很好的出手节点。

对于改善型家庭，此前已经有一套房，现在购买第二套房或者是换房，目前也是一个不错的时间点。新政出来后，满两年但不满五年的房源变多了，可以挑选的空间也变大，一套300万的房子就能省下16万的营业税。某种程度上说，改善型需求也是刚需，既然早晚都要买，一定是早买划算。

对于投资型需求，现在楼市的投资价值并不高。过去10年房价暴涨，很多早期买房人挣得盆满钵满，主要原因是银行杠杆和房产价格重估。未来一段时间，如果缺少信贷杠杆，楼市的投资收益并不高，这也是为何炒房团早在几年前就撤离北京的重要原因。

来源：央视财经 中国经营报 证券日报 成都商报 新京报 网易财经 每日经济新闻 中国经济网等