土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，系国家税收的重要组成部分。据一些企业反映，房地产土地增值税的计算相当麻烦——哪些费用可以在税前扣除?哪些情况可以减免税款?土地增值税清算时收入又是怎样确定的?对于这些问题，企业常常因拿捏不准错缴、漏缴税款，久而久之土地增值税问题就成了一本“纠结账”。本期《南京税务》将带你走近土地增值税，了解相关知识。
土地增值税清算：利息扣除有规定
溧水某房地产有限公司在溧水永阳镇开发的某商品房，为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和为2亿元。其中，该公司为提高房屋销售量又做了大量的广告，发生了很多广告宣传费，另外还有经准确计算分摊并能够提供金融机构证明的银行贷款利息1500万元(贷款利率未超过商业银行同类同期贷款利率)，那么在进行土地增值税清算时这部分贷款利息该如何扣除呢?
对此，税务人员解释，根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
因此，该公司在进行土地增值税清算时，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的1500万元利息支出允许据实扣除。
单位集资建房：土地增值税优惠有条件
某大型集团企业为留住和吸引中高端科研人才，推出了职工集资建房的福利。眼看房子即将建成，这种情况是否应该缴纳土地增值税?企业的财务王经理来到栖霞地税局咨询。
税务人员介绍，根据《土地增值税暂行条例》相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%的，免征土地增值税。普通住房的标准应按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)的规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
因此，若单位职工集资建房是以成本价售给职工未有增值额，并且建造的是符合当地标准的普通住宅，则可以免征土地增值税。若不符合上述条件，还是应该按照相关规定计算缴纳土地增值税。
企业兼并重组：暂不征收土地增值税
为了进一步加强资源整合、提高市场竞争力，越来越多企业开始走上兼并重组之路。在此过程中，由原国有土地及房屋权属转移引发的土地增值税问题正成为业界关注的热点问题。前不久，高新区一家研发企业就碰到了类似的问题。
这家公司年初与区内一家生产企业兼并，并接收了其土地和房屋。公司王总记得很清楚，当时接收这些资产时并没有缴纳土地增值税。可当他今年下半年想转让公司的一部分土地和房产时，中介机构做的销售方案中却包括了一笔不菲的土地增值税费用。王总有点吃不准了，只好亲自到高新地税咨询。
听完王总的叙说，地税工作人员解释：“贵公司兼并时不缴土地增值税没有问题，对外转让土地和房产时要缴纳土地增值税也是对的!”看着困惑的王总，地税人员给他递上了一份文件，并进行详细的政策解读。
原来，为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》(国发[2014]14号)精神，鼓励企业兼并重组，财政部与国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)。根据该文件的规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，或者是企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。因此，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税;兼并重组结束后，企业将房产、土地对外转让则应当依法正常缴纳土地增值税。
听完税务人员的详细解释，王总这才恍然大悟，他由衷地说：“为引导企业兼并重组，国家给予的优惠幅度很大啊!”
公共租赁住房：可减免土地增值税
公共租赁房在新加坡、中国香港等发达国家和地区，已经成为住房保障制度的主要组成部分，但是在中国内地依然是新生事物，所以不少人对公共住房租赁如何减免土地增值税不是太清楚。
王经理是六合区某公司的负责人，他在申报土地增值税的时候遇到了疑惑。他们单位闲置一栋办公楼，近期与政府签订了相关收购协议，将此栋办公楼作为住房困难人群的公共租赁住房使用。此项住房的增值额未超过扣除项目金额的20%，而且是符合政府规定的在计划之内的公共租赁住房。王经理听说，这种情况在土地增值税方面是有优惠政策的，因此来六合地税局办税厅进行咨询。
六合地税局纳税服务厅的值班长接待了王经理，向其解释，根据《财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》(财税[2014]52号)的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。
因此，若王经理所在公司的此项转让行为符合上述土地增值税减免的条件，则可以免征土地增值税。王经理听了非常开心：“国家的政策真是好，为我省了一大笔钱!”
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