在房地产野蛮生长的时期，投资、投机住房一度成为快速致富的捷径，住房成为少数人牟取暴利的工具，正常的住房供需关系被扭曲，房地产业更是偏离了居住的本质属性和改善民生的目标。
如今，一大波调控政策袭来，从限购、限贷，以及打击房企和中介违法违规行为等方面入手，稳楼市控房价，效果已经初步显现。
源起：市场火爆 投机风盛
2016年，各大城市鳞次栉比的房地产中介门店和天天人满为患的房地产交易中心，充分反映出房地产过度交易的状况。从事房地产咨询行业的杨勤(化名)，经手的房产达数千套，也见识过各种类型的炒房者。
● 个体
以郑州房价为例，杨勤介绍，2015年九如府项目在郑东新区推出，初始售价约为16000元/平方米到17000元/平方米，但房子几无销量，2016年初涨到了22000元/平方米左右。“当时我的一个朋友就买了一套180平方米的房子，首付20%差不多60万元。”
“就在四个多月后，融创和金茂分别以超过36000元/平方米的楼面价拍得了位于九如府项目旁边的地块，九如府项目的价格就直接飙升至每平方米45000元。”杨勤说，这也就意味着，加上利息后，朋友用不到80万元的本金，四个月内就获得了高达414万元的利润。
● 资金大鳄
杨勤介绍，资金大鳄的炒房的方式是整体拿项目。例如，针对于某个项目的价格是两亿，而通过项目交易使得整个房产的价格提升到了三个亿，这样的环节不会到有关机构去备案。在购房者购买了这个项目的房产以后，它的价格还是按照开发商之前的价格进行备案，所以赚的这一个亿的差价不需要交税。对于购房者来说，也会是明暗两个合同，这样的基础上，购房者购买的税费也会减少。杨勤同时说，这种方法面临的风险也比较大。
● 房企
杨勤坦言，开发商的利润一样高得可怕。以九如府项目为例，虽然该地块在2014年也是以高价购得，但其楼面价仅为13329.47元/平方米，仅仅是在两年之后，楼面价翻了近乎三倍。
● 上市公司
去年9月份以来，A股先后有包括*ST宁通B、云赛智联等在内的多家上市公司宣布出售其所拥有的房产。从A股上市公司2016年上半年的业绩整体情况来看，WIND统计数据显示，2934家上市公司中，有628家净利润不足1000万元(含亏损)，也就是说，有超过20%的上市公司半年的净利润，甚至赶不上京沪地区的一套学区房价格。
调控：多管齐下效果初显
自2016年“9•30新政”以来，中央层面多次强调稳房价，截至目前，楼市调控政策已涉及28个城市，出台近80个新政。尤其是进入2017年，收紧趋势未有改变，甚至有加大力度之势。
● 限购
2016年9月30日，北京市住建委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。而在北京出台调控政策后的短短10天内，就有21城接连出26个调控政策为楼市降温。
中原地产研究中心随后公布的数据显示，2016年国庆长假期间，北京新建住宅签约216套，二手房住宅签约209套，合计签约425套。较此前5年的数据出现大幅度下调。
● 限贷
商业银行正悄然收紧住房贷款优惠利率。青岛、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由85折上调至9折，而北京、上海这两大一线城市目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹。更有商业银行将低于95折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面。
● 融资
2月13日，中国基金业协会发布的“4号文”明确，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。
而据中原地产研究中心的数据，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑达92%。这一低迷态势，自去年四季度就已逐渐显现。
● 中介
中介机构和从业人员良莠不齐，发布虚假房源信息、侵占房屋交易资金、炒买炒卖、哄抬房价等行为时有发生，加之去年房价暴涨，一些中介人员为了谋私利，散布谣言。
2016年政府主管部门连出重拳规范房地产中介市场。3月，住建部开展了房地产中介专项整治活动;8月，住建部等七部门印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》;10月，伴随“沪六条”出台，查处了一批违法违规案件。
住建部副部长陆克华近日表示，去年已针对中介机构的10种违法违规行为进行了专项整治，检查了9142家中介机构。
● 总体效果
国家统计局2月22日发布的2017年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示，1月，15个一二线热点城市中，除广州新房价格环比上涨外全部止涨，其中北京、杭州和成都环比持平，其余11个城市环比下降。广州虽然上涨，但涨幅已经连续4个月回落。
2月15日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心、中国社科院竞争力实验室联合发布的《2017年1月中国大数据房价指数(BHPI)》报告显示，多数样本城市住房价格趋于平稳。少部分样本城市房价虽在上涨，但其涨势已经得到有效抑制。
趋势：“只涨不跌”预期生变
2016年11月30日，由中国社会科学院财经战略研究院编写的《中国住房发展报告(2016-2017)》发布。报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降。
2月22日，由经济参考报与厦门大学宏观经济研究中心联合进行的百位经济学家“2017年中国宏观经济形势与政策问卷调查”的结果公布，近七成专家认为，2017年中国房地产市场投资将呈现放缓态势。
中国银行业协会联合普华永道在2月24日发布的《中国银行家调查报告(2016)》中，对1794位银行家进行了调研。对于未来一年房地产市场走势，银行家们认为城市分化依旧。对于一二线城市，超过九成的银行家认为房地产市场的销量和价格会上升或至少持平。至于三四线城市，超过八成的银行家认为未来一年这些城市的房地产价格和销量会下降或最多持平。
社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，2017年楼市将延续短期调整，总体将平稳回落，但也有不确定性。总体上，本轮楼市调整将持续到明年下半年，且呈现空间差异化趋势。全国住房销售面积将出现较大幅度下降。销售价格增幅将逐步回落，不排除个别时间段出现由增幅下降变为绝对下降的情况。
社科院城市与竞争力研究中心研究员、房地产大数据项目组执行组长邹琳华认为，2017年房地产市场价格将是总体稳中有降，前期热点城市房价继续上涨的可能性都非常小。珠三角和长三角主要城市房价将延续调整态势，京津冀及中部主要城市房价稳定或微降，部分涨幅巨大的卫星城市如环京版块房价下降的可能会更大些。
方向：坚持防风险与去库存并举
2月23日，住建部部长陈政高在国新办发布会上表示，2017年住建部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，努力促进房地产市场平稳健康发展。一方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题;另一方面，要抓好热点城市防过热、防风险工作，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。
在此前一周，2月17日，央行发布《2016年第四季度中国货币政策执行报告》，约3万字的报告里，“风险”出现70次，“泡沫”出现了16次，成为整份报告里最受关注的两个词。房地产被特别关照，并前所未有的两次提到“房地产泡沫”，并首次强调，要严格限制信贷流向投资投机性购房。
