房子问题一直是牵动大家神经的敏感话题，过户房子给亲人或者别人，怎样才能最省钱并且减少税务风险呢?小编今天来帮你分析一下。
具体有以下几种过户方式，大家来看看哪种最省钱：
继承方式过户
200元公证费、280元登记费。
总计：480元
赠与方式过户
1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、 契税10500元
总计：11830
买卖方式过户
房子买入超过5年后卖出,无营业税、 契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20% =20000元、交易费420元、登记费80元。
总计：24000元
亲人之间过户 继承最划算
“亲人之间的过户,赠与和继承都很划算,最划算的就是继承了。”玛雅房屋经纪有限公司代书中心负责人王正海说。当然,如果是父母子女之间的过户,继承的成本最低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。
直系亲属中,即便是兄弟姐妹,也不能采用继承的方式,只能选择赠与。
办理赠与,则除280元的登记费外,还要缴纳3%的契税,千分之三的至千分之四的公证费。
了解到,在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。如果财产所有人生前没有留下遗嘱,就由法律界定。如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。
如果财产拥有者生前留下有效的法律文件,指定继承人,必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然,遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。
房子须缴营业税 赠与较划算
“目前不少购房的市民有这样的想法,用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然,如果出售的房子离上次交易时间未满5年,需要交纳营业税的情况下,还是赠与划算些。”王正海说。
算了算,如果是一套价值90平方米,原发票价40万，价值50万元的房屋,在其交费最高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中,属于二套房买卖,且需要交纳营业税的情况,交费是最高的。两种交费的差别是。
赠与方式
280元登记费 、1.5万元契税(3%)(二套购房)、 1500元公证费(千分之3至千分之四公证费)
总计交费：16780元
买卖方式
80元登记费、 1.5万元契税(3%)(二套购房)、 2.75万元营业税(5.5%营业税)、 个人所得税 (50-40)*20%=20000万元、540元交易
总计：63120元
了解到,房产赠与公证具有较大的风险性,在房产过户之前如果赠与人放弃赠与时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,即便是告上法庭,法院也不易判决,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。
首次购房 5年以上费用最低
实际生活中,房屋过户的形式中,买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。但是即便在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。
从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平方米6元、每平方米3、每平方米1.5元,再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费,只需交280元登记费。
当然占大头的依旧是税费,“首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候,距离买房时间不足5年,要上营业税。”
继承的房产交易时
继承的房产交易时
五年内
契税：建面小于90米1%，建面90-140米以上1.5%，二套3%
营业税：5.55%
个税：1%
手续费：建面*6
工本费：80元
公证费：2% 夫妻1%
五年外：
契税：建面小于90米1%，建面90-140米以上1.5%，二套3%
营业税：建面140米及以上(评估-原值)5.55%
个税：二套及以上1%
手续费：建面*6
工本费：80元
公证费：2% 夫妻1%
赠予房产交易时(直系亲属)
五年内：
契税：建面小于90米1%，建面90-140米以上1.5%，二套3%
营业税：5.55%
个人所得税：1%
手续费：建面*6
工本费：80元
公证费：2%
五年外：
契税：建面小于90米1%，建面90-140米以上1.5%，二套3%
营业税：建面140米及以上(评估-原值)5.55%
个人所得税：二套及以上1%
手续费：建面*6
工本费：80元
公证费：2%
赠予房产交易时(非直系亲属)
五年内：
契税：建面小于90米1%，建面90-140米以下1.5%，二套3%
营业税：5.55%
个人所得税：1%
手续费：建面*6
工本费：80元
公证费：2%
偶然所得税：20%
五年外：
契税：建面小于90米1%，建面90-140米以下1.5%，二套3%
营业税：建面140米及以上(评估-原值)5.55%
个人所得税：二套及以上1%
手续费：建面*6
工本费：80元
公证费：2%
偶然所得税：20%
备注：妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。
私产普通住宅(建面小于140米)
五年内
契税：建面小于90米1% ;建面90-140米以下1.5%：二套3%
营业税：评估价*5.55%
个人所得税：1%
手续费：建面*6
工本费：80元
五年外
契税：建面小于90米1% ;建面90-140米以下1.5%：二套3%！
附：
关于明确营改增试点若干征管问题的公告
国家税务总局公告2016年第26号
为确保全面推开营改增试点顺利实施，现将若干税收征管问题公告如下：
一、餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。
有条件的地区，应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法，按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》(财税〔2012〕38号)有关规定计算抵扣进项税额。
二、个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
三、按照现行规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元(按季纳税9万元)以下免征增值税政策。
四、营改增后，门票、过路(过桥)费发票属于予以保留的票种，自2016年5月1日起，由国税机关监制管理。原地税机关监制的上述两类发票，可以延用至2016年6月30日。
本公告自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局
2016年4月26日
明确的4个事项
餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品可凭农产品收购发票计算抵扣进项税额。(按现行规定计算)
个人转让住房，在2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
小规模纳税人享受销售额3万元(按季纳税9万元)以下免征增值税政策的执行口径。(凡是适用增值税差额征收政策的，以差额前销售额确定是否免征增值税)
门票、过路(过桥)费发票从2016年5月1日起，由国税机关监制;原地税机关监制的可用到2016年6月30日。
关于发布增值税发票税控开票软件数据接口规范的公告
国家税务总局公告2016年第25号
为配合全面推开营改增试点工作，支持使用商品和服务税收分类与编码开具增值税发票，国家税务总局决定对纳税人使用的增值税发票税控开票软件(以下简称开票软件)相关数据接口规范予以发布。现将有关事项公告如下：
一、开票软件是指增值税纳税人安装使用的增值税发票税控开票软件(金税盘版)和增值税发票税控开票软件(税控盘版)。
二、本次发布的接口规范为开具增值税发票(不含电子发票)的接口规范，包括导入接口规范和导出接口规范。
发票类型支持增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票和货物运输业增值税专用发票四种发票。导入接口规范是指开票软件可接收的待开具发票信息的数据格式;导出接口规范是指开票软件导出已开具发票信息的数据格式。
三、需要使用本数据接口规范的纳税人，应将开票软件统一升级为V2.0.09版本。
四、本数据接口规范和开票软件安装包在金税工程纳税人技术服务网(http://its.chinatax.gov.cn)上发布，纳税人可自行下载免费安装使用。
五、纳税人在使用本数据接口规范过程中如有问题，可通过电子邮件(邮箱：shuikong@chinatax.gov.cn)向税务总局反映。
六、本公告自2016年5月1日起施行。《国家税务总局关于发布增值税发票系统升级版开票软件数据接口规范的公告》(国家税务总局公告2015年第36号)同时废止。
特此公告。
国家税务总局
2016年4月25日
