从王健林推荐的十本书看万达十年转型

中国最后一家未上市的房地产巨头万达商业地产上市在即

从2003年到2013年，万达创始人王健林几乎每年都会给员工推荐一本书

中国最后一家未上市的房地产巨头万达商业地产上市在即。靠在东北修建住宅地产发家的万达，2001年跨入商业地产领域。从2003年开始，万达创始人王健林每年年初都会发表年度工作报告，这份万字长的工作报告成为未上市的万达集团给公众最有效的信息汇总。报告中，王健林还会每年推荐一本书，从2003年到2013年，仅有2008年没做推荐。这份书单中既有文化经典，也有经管图书，也不乏励志、工具类图书。

从2004年到2014年，万达广场从第一代到第二代组合店、第三代城市综合体不断升级，万达影院从与华纳合作院线管理到自营万达院线，万达集团也完成了从住宅开发、商业管理并行到商业地产、资本运作并重的转型。王健林推荐的十本书或许不能完全吻合万达这十年的发展轨迹，但多少反映了他在万达发展、转型过程中的心境。

2003年，《情商》

首次提出EQ概念的丹尼尔•戈尔曼将情商分为自知、移情、自律、自强、社交能力五大能力，王健林最看重的是自知，“首要是自知，即个人评价与社会评价完全一致，其实就是中国古人所讲的‘人贵有自知之明’。”

这一年万达确定包括百货、超市、电影城、数码广场、美食广场五大核心主力店。尽管今天涌现的许多购物中心在业态分布上更加丰富，也逐渐摆脱主力店，但基本形式上仍未脱离超市、电影、电子消费、餐饮等业态。

但此时的万达并未把握好中国商业环境对商业地产的认知。王健林希望2003年实现商业公司和大洋百货重组，并启动海内外上市。但不久之后，万达便结束与大洋百货的合作，开始推出万达自有的万千百货。他此时提出的商业公司要在2004年内完成重组、启动上市，后来也并未实现。

2004年，《论语》

王健林显然相信“半部论语治天下”的老话。“《论语》是中国儒学核心的思想，是集中国传统文化大成的东西，博大精深，我希望我们的员工尤其是部门经理、总助以上的员工一定要学。人力资源部一是请老师作辅导；二是买书，员工或部门经理以上人手一册；三是要考试。”

万达在发展中急需指导的心情可以理解。2004年中国有宏观调控，当中列出了七个重点整治、限制发展的行业，其中就包括购物中心。很多银行大幅度收缩对房地产的贷款，全面停止对购物中心的贷款。与此同时，王健林启动万达商业地产项目升级的计划，长春万达店的商铺官司让万达最终确立了“商铺只租不卖”的原则。

这一年，王健林决定进入他后来称之为“没有天花板”的文化产业（主要是电影），公司高层普遍反对。2004年，万达新开业五家华纳万达国际影院，2004年年底万达获批准成立院线，10年后，万达院线启动上市，成为在A股上市的中国院线第一股。

2005年，《情商决定命运》

继续《情商》那本书的推荐思路。王健林希望万达员工学到这本书的三点，首要是自知之明，“哪怕你在自知之明的问题上有一点点进步，就达到读书的目的了”，此外还有“学会与人相处”，最后则是“能控制自己的情绪”。“这三条都做到了也很厉害，我还做不到第三条，我是喜怒形于色。”

这一年万达成立自己的院线，从时代华纳收回影院的经营管理权。万达第二个依靠海外巨头积累自身发展经验的时期结束了。此前，万达在商业地产领域学习过沃尔玛。

这一年王健林希望万达通过“麦格理中国基金”这只信托基金走海外上市，但之后一等几年，最终失败。

2006年，《执行一定有办法》

“为什么推荐这本书？在这次三大战役里有一个体会，就是毛主席说的那句话：“世上无难事，只要肯登攀”，下定决心想尽办法就没有办不到的事情。万达集团的战略目标其实已经确定，不用研究什么新的战略，也不用研究什么新的方法，第三代城市综合体有了，资金集团想尽办法也找到了，人才也把他请来，现在就是要落实执行力。”

2000年万达转型做商业地产，公司损失了1个多亿，学费交了，王健林也没敢说自己明白什么是商业地产。6年后，他自己设计了第三代城市综合体，确立了今天常见的万达广场购物中心形式，“好像终于明白了什么是商业地产”。

王健林认为，解决投资资金和回报率低的办法就是城市综合体的开发。万达从这一年开始确定建设五星级酒店（早年万达定下的四大业务支柱之一是经济型酒店），通过对酒店和商业地产的一起投资来摊平成本。新的万达广场以室内步行街为主，商铺只租不卖，住宅和写字楼则只卖不租以便回流资金。这一年，万达成立了规划院，城市综合体模式开始在不同城市复制。

从第一代单店模式到组合店，再到后来被称作“城市综合体”的购物中心，万达商业地产的体量也从5万平方米、10至15万平方米扩展到今天的20万平方米以上。这同时也是中国新型购物中心的成熟期。从2009年开始，包括ZARA、优衣库、H&M、MUJI等新一波潮流品牌大量涌进购物中心——不只是万达广场，还有万象城、太古里、五彩城、大悦城等等。

2007年，《愿景》

王健林用加里•胡佛的这本书取代了原来希望推荐的《感恩心》，理由是“这本书结合万达发展目标更好一些”。

这一年万达院线的票房收入占到全国票房的近三分之一，院线和商业地产的互动效应已经显现。“假如我们开业到40—50个广场的时候，可能每年进入广场的人次，我相信会过亿，进入院线的人次可能会是四五千万。这过亿的人次是什么？就是免费广告啊，能使万达品牌不断增值。这比做住宅广告穿透力强得多了，而且不用花钱。”

王健林认为万达拥有成为世界级企业的愿景，但一年之后，他就遭遇了从业以来最大的房地产调控，也是他认为最困难的一次。

2008年，无。

万达创立20年，王健林这年首次没有推荐书目。“我从事房地产工作20年，遇到过四次大的调整，这次最困难。2008年全国房地产销售额比2007年减少30%，一些重点城市甚至减少40%—50%。所有大型房地产企业的业绩都大幅下滑，在这种情况下，万达集团成立20年来也首次没有实现年度目标。”

尽管如此，万达在这一年还是实现了业绩的同比增长。而且，继进入文化产业之后，万达开始进入旅游产业。2008年年底，万达联合联想、泛海等5家企业，签下了长白山、大连金石滩、西双版纳和三亚旅游地产项目。长白山作为第一个旅游业项目已经开始运营，大连金石则将被打造成为影视基地。

2009年，《追求卓越》

万达的胃口越来越大，王健林推荐了这本商业管理畅销书。尽管汤姆•彼得斯在书里引用的许多典范公司后来都出现了各种各样的问题，但这并不妨碍王健林用这本写于20世纪80年代美国企业在日本经济实力崛起时节节败退情况下的书表达自己希望进军海外的决心，“到2012年，让万达当之无愧地成为世界级企业”。

2009年，万达投资武汉楚河汉街地产项目，开始招揽海外员工。王健林视这年为万达商业地产的第三次调整（第一次是明确万达要做商业地产，第二次合并商业地产和住宅地产），包括万达集团和商业地产的总部机构要彻底分设，以及商管和院线机构的调整。

回头看，这两个调整方向都为了上市需要，尽管不是现在这次上市。王健林希望2009年商业地产公司择机申请上市，“成为中国房地产行业最大市值的企业”。

2010年，《责任胜于能力》

这是一本由本土销售管理培训师杨宗华写的书，主要涉及培养员工的职业精神、提升员工责任意识等内容。

这一年万达开启与美国娱乐公司AMC的谈判之路。万达的国际化开始显现，王健林第一次提出万达的五年奋斗目标，即到2015年要成为全球最大的五星级酒店业主和全球最大的不动产企业，院线规模排名全球前五，利润排名全球行业第一。

2011年，《把工作做到极致》

万达越来越大，王健林在推荐书时的表述越来越简略，这一年荐书，他连推荐理由都没有说，只是“每年万达都要推荐读一本书。今年推荐读《把工作做到极致》。”

这一年万达成立合资演艺公司，同时还进入了影视制作领域。万达加速进军电影产业的另一个原因是万达的商业地产在2011年到2012年期间遇到了一些困难。2011年，王健林给万达商业地产定下的规模目标953亿元，2012年这个数字是970亿元，增长很小。他后来在接受媒体采访时称，“长白山项目去年最需要钱时没人给贷款，我们向股东借了点款，然后加快销售撑过去的。”

2012年，《史上最简单的问题解决手册》

从2009年开始，王健林推荐的书越来越实际（想想从前的《论语》、《情商》吧）。这一年书名更有工具化的色彩，连他自己也说，“介绍了解决问题的一些简单方法，是一本很实用的工具书。”

这一年，万达结束了与海外酒店集团的合作，成立了万达酒店管理公司。在中国本土全面接管酒店业务的同时，万达加速文化产业发展。2012年万达收购全球排名第二的美国AMC影院公司。这年底，万达成立文化产业集团，资产达310亿元，是中国最大的文化企业。该年文化产业收入占万达集团的占比为14.6%，王健林称其已经是万达的支柱产业。

2013年，《礼记》

王健林没说推荐理由。多年前，他说，“我反复想，文化大革命对中国传统文化和礼仪之道的破坏和割裂，用有的同志的话来说，这二十年的破坏也许要几代人才能挽回。中国是著名的礼仪之邦，五千年的优秀文化传承，可是现在很多人基本素质都很差。”

从2013年开始，万达旗下的自营酒店万达文华、嘉华和瑞华酒店都会在床头放置一本《礼记》。“商务人士对《礼记》比较感兴趣。我们全部的连锁酒店都会放《礼记》，将来在伦敦的酒店也会放”，万达酒店及度假村管理有限公司副总裁包铂在2013年接受《商业周刊/中文版》采访时说，“像很多外国酒店在床边放《圣经》，我们就放《礼记》。”

推荐《礼记》也可以看作万达在国际化开始后的新选择。2013年6月，万达宣布收购英国圣汐游艇公司，另外还将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。14个月后，房地产项目伦敦ONE已在中国开卖。

王健林对这本儒家五经之一的推崇和他对万达成为跨国公司的渴望互为映照。“希望到2020年万达三分之一的收入来自海外，即大约300亿美元，而要想实现这一目标，万达势必还要进行海外收购。”

2014年，尚无。

万达开始加速进军海外市场。年初，万达宣布投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目；6月以2.65亿欧元收购西班牙马德里的地标建筑西班牙大厦；7月宣布投资9亿美元(约合55亿元人民币)，在美国芝加哥建设一座高350米、地上89层的五星级酒店及公寓项目；8月，万达中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块，投资12亿美元打造一个综合性地标性建筑。一个星期之后，宣布成立万达澳大利亚公司，计划在黄金海岸投资9.71亿澳元，建设一个海滨度假村。

曾经短暂位列中国首富的王健林，在决意做商业地产时就想推动公司上市。10年前，王健林就坚持要海外上市。“大家也知道，境内上市不能解决长期融资管道，只能解决一次性的问题，重新募资很难得到批准。对于商业地产这种资本密集型开发，一个项目动辄投资十亿八亿的，境内上市很难解决问题。”他甚至将中国股市和中国足球类比，“中国有两个最臭的行业，一是股市一是足球，这两个行业用东北话说是“两个兽医抬头驴——没治了”。这期间万达经历了与海外基金合作申请REITS，2009年A股上市申请（未获批），终于在2014年年末跨出了旗下商业地产在香港上市的实际一步。与此同时，万达在第三代城市综合体之后，将推出第四代商业地产项目万达城。