一、合同约定：水、电费包含在房屋租金出租方的处理:
出租方统一开房租发票(营业税发票)，水、电费包含在房屋租金，其实质就是企业的出租房屋的经营成本，且出租的房屋耗用的水电费属于用于非应税项目，不能进项税额抵扣
承租方：接受房租发票(营业税发票)。 1、获取房租发票(营业税发票)作为税前扣除的凭证;2、房租现还属于营业税缴纳范围，不存在进项税额抵扣问题
二、合同约定：水、电费由出租方代收代缴
(一)出租方属于增值税纳税人出租方：房租和销售水电费分开，开房租发票(营业税发票)+水电费增值税发票。法律依据：《国家税务总局关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》(国税函[2009]537号)规定，四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。应该按照销售水电费，开具增值税发票。
承租方：接受房租发票(营业税发票)+水电费增值税发票 1、获取房租发票(营业税发票)+水电费增值税发票作为税前扣除的凭证; 2、符合增值税抵扣条件：获取水电费增值税专用发票
(二)出租方不属于增值税纳税人(在国税没有登记)
出租方：开房租发票(营业税发票)和水、电量分割单
承租方：接受房租发票(营业税发票)+原始水、电发票或复印件、水、电量分割单 1、原始水、电发票或复印件，和经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣除
2、不能增值税抵扣。解决办法：跟当地供电局、水务单位商量，按照总分表单位(出租方)分别在电费和水费分割单上确认分表单位的用电数量，然后依据分割单上载明的用电/水数量直接为分表单位开具增值税专用发票，承租方才能进项税额抵扣，这方法未必都试用啊!
【大华财税李国华】用河北省国税的文件支持一下上述观点：
河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知(冀国税函〔2013〕161号)十六、企业无单独水(电)表，无法取得水(电)部门开据的发票，支付的水(电)费在所得税税前扣除应以什么为有效凭据?
水(电)转售方为增值税纳税人的，企业应向其索取增值税发票，作为水(电)费税前扣除的凭据;水(电)转售方为非增值税纳税人的，企业可凭物业公司提供的水(电)费原始分割单作为水(电)费税前扣除的凭据，没有物业管理的，可凭与房屋出租人签定的房屋租赁合同、交纳的水(电)费凭证及共用水电各方盖章(或签字)确认的水电分割单作为税前扣除凭据。
