一、开发产品核算的内容
(一)开发产品及组成内容
开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发工程，并合乎设计标准已验收合格，可以按照合同规定的条件移交购买单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。
1.作为开发产品的土地。指房地产开发企业为有偿转让而开发的商品性建设场地。注意：企业为建房而开发的建设场地，可将其土地开发成本直接转入房屋开发成本，而不作为开发产品核算。但建设土地近期不使用，应将其列入开发产品进行核算。
2.作为开发产品的房屋。指房地产开发企业开发完成准备销售的商品房以及受其他单位委托而开发的房屋等。注意：为安置被拆迁居民而建设的周转房，在作为周转房使用前，也列为开发产品，待开始周转使用后，要从开发产品转出，作为“周转房”单独核算。另外企业开发的已出租的房地产应作为投资性房地产单独进行核算。
3.作为开发产品的配套设施。指属于城市建设规划中的大型配套设施，包括：⑴开发项目外为居民服务的给排水、供电、供暖、供气的增容、增压及交通道路;⑵开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等;⑶开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院等。已出租的配套设施作为投资性房地产进行核算。
4.作为开发产品的代建工程。是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。
(二)发出开发产品
企业已发出，但不具备销售收入确认条件的开发商品，包括分期收款发出开发产品，由于所有权没有正真转移，所以也仍然作为企业的存货管理。但属于特殊的存货，应单独进行核算和反映。
(三)周转房
周转房是指房地产开发企业用于安置居民周转使用的、产权归本企业所有的各种房屋。企业开发的房屋产品一经作为周转房使用，也属于特殊的开发产品，需要单独设置账户，单独进行核算。此外，企业为安置拆迁居民而建设的临时性简易房屋，也属于周转房，在“周转房”科目进行核算。
二、开发产品核算的账户设置及会计处理
(一)开发产品的核算
这里的开发产品专指已开发完毕待转让、销售的土地、房屋、配套设施及作为开发产品的代建工程。
1.账户设置
房地产开发企业为了核算开发产品，要设置“开发产品”账户。
该账户借方登记竣工验收开发产品的实际成本，贷方登记已结转的对外转让、销售和结算开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。
该账户应按土地、房屋、配套设施、代建工程等设置明细账户，进行明细核算。
如：开发产品——土地
开发产品——房屋
开发产品——配套设施
开发产品——代建工程等。
2.开发产品的会计处理举例
【例4-6】某房地产开发企业发生下列业务：
1)5月12日，甲土地已开发完工，验收合格，共开发建设场地10000平方米，总成本105万元。分录如下：
借：开发产品——土地(甲土地) 1 050 000
贷：开发成本——土地开发(甲土地) 1 050 000
2)5月30日，企业将开发的甲土地全部卖出，取得销售收入180万元。款项以存入银行。分录如下：
借：银行存款 1 800 000
贷：主营业务收入——土地转让收入 1 800 000
同时结转土地成本：
借：主营业务成本 ——土地销售成本 1 050 000
贷：开发产品——土地(甲土地) 1 050 000
3)6月3日，企业开发建设的A小区住宅已竣工验收，实际总成本800万元，做如下会计分录：
借：开发产品——房屋(A小区) 8 000 000
贷：开发成本——房屋开发(A小区) 8 000 000
4)企业开发建设的A小区能够对外销售的配套工程已竣工验收，实际成本为150万元，做如下会计分录：
借：开发产品——配套设施 1 500 000
贷：开发成本——配套设施 1 500 000
5)A小区住宅已经全部销售，结转其销售成本。做如下会计分录：
借：主营业务成本——商品房销售成本 8 000 000
贷：开发产品——房屋 8 000 000
6)企业将开发的营业性配套设施—银行，作为本企业从事第三产业经营用房投入使用，实际成本60万元。作如下会计分录：
借：固定资产 600 000
贷：开发产品——配套设施 600 000
(二)分期收款开发产品的核算
分期收款销售，是指按合同规定发出商品后，分期收回款项，并分期按收款比例结转成本的一种销货方式。分期收款开发产品和其他不具备确认收入条件的发出开发产品要通过“发出开发产品”科目进行核算。
【例4-7】某企业已开发完工的B小区2号楼采用分期收款方式出售给甲单位，总售价120万元，实际总成本100万元。合同规定，全部价款分两次付清，房屋移交时支付60%，余款于第二年底付清。作如下会计分录：
1.办妥分期收款销售合同时：
借：发出开发产品——B小区2号楼 1 000 000
贷：开发产品——房屋(B小区2号楼) 1 000 000
2.首次收款时：
借：银行存款 720 000
贷：主营业务收入——商品房销售收入 720 000
同时按收款比例结转销售成本：
借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000
贷：发出开发产品——B小区2号楼 600 000
第二次收款时仍同首次收款一样确认收入，并按比例结转成本。如果按合同规定的时间尚未收到款项，也同样要确认收入和结转成本，未收到的款项作为应收账款处理。
(三)周转房的核算
周转房属于企业自己周转使用的房屋，所以在周转使用期间，要按期摊销周转房的成本。
1.账户设置
为了核算企业周转房成本，应设置“周转房”账户。该账户借方登记结转来的周转房的实际成本，其贷方登记每期周转房的摊销额和转作其他用途的周转房的实际成本。其借方余额反映的是在用的周转房的实际成本。
该账户应设置“在用周转房”和“周转房累计摊销”两个明细账户进行核算。
如：“周转房——在用周转房”
“周转房——周转房累计摊销”
其中“在用周转房”反映的是在用周转房的原始成本。“周转房累计摊销”的贷方余额反映的是在用周转房的累计摊销额。
周转房总账账户的借方余额反映的是周转房的净值。
2.周转房核算会计处理举例：
【例4-9】某企业发生下列经济业务：
1)企业根据需要将一批商品房暂作周转房使用，其实际成本为250万元。作如下会计分录：
借：周转房——在用周转房 2 500 000
贷：开发产品——房屋 2 500 000
2.企业计提本月周转房摊销额12000元，做如下会计分录：
借：开发间接费用 12000
贷：周转房——周转房累计摊销 12000
注：周转房发生维修，应直接计入管理费用账户。
